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외국인 부동산 취득신고 안내
비거주 외국인이 부동산을 취득할 때는 외국환 거래법상 부동산 취득 신고 의무가 있습니다.
이것은 부동산 취득 자금에 대한 투명성을 확보하기 위한 것으로 미신고후 적발시 외국환 거래법에 따른 과태료 및 벌칙을 받게 됩니다. 시,군,구청에 신고하는 “부동산 취득신고”와는 별개의 절차입니다.
- 신고시기 : 부동산 거래대금을 인출하기 전
- 신고장소 : 외국환 은행 또는 한국은행
| 신고기관 | 내용 |
| 외국환은행 | ㅇ 외국에서 외국환은행으로 송금 또는 휴대 반입한 자금으로 부동산을 취득하는 경우 (휴대 반입시 세관에 신고) ㅇ 면제사유로 신고없이 부동산을 취득한 비거주자의 부동산을 취득한 경우 |
| 한국은행 | ㅇ 부동산 취득자금에 국내 자금(전세금, 대출 등)이 포함되어 있는 경우 |
신고면제사유
- 비거주자가 본인,친족, 종업원의 거주용으로 국내 부동산을 임차하는 경우
- 국민인 비거주자가 국내에 있는 부동산 또는 권리를 취득하는 경우
- 비거주자가 국내에 있는 비거주자로부터 토지 이외의 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득하는 경우
- 외국인 비거주자가 상속 또는 유증으로 인하여 국내에 있는 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득하는 경우
거주자 비거주자 구분에 따른 부동산 취득신고의무
- 거주자로 분류되는 경우는 내국인의 부동산 취득절차와 동일하여 신고의무가 없습니다.
- 비거주자로 분류되는 경우는 반드시 부동산 취득신고를 해야 합니다.
| 구분 | 거주자 | 비거주자 |
| 외국환거래법 | ㅇ 대한민국에 주소 또는 거소를 둔 개인 ㅇ 대한민국에 주된 사무소를 둔 법인 | ㅇ 거주자외 개인,법인 |
| 외국환거래법 시행령 | ㅇ 대한민국 국민으로서
ㅇ 외국인으로서
| ㅇ 국내에 있는 외국정부 공관근무자 ㅇ 주한미군 ㅇ 대한민국 국민으로서
ㅇ 외국인으로서
|
재외동포 거소증 소지자의 경우
거소증 소지자라 할지라도 6개월 이상 국내 체류자에 해당되지 않는다면 부동산 취득신고를 해야 합니다. 심지어 은행 담당자도 잘못 안내하는 경우가 많으니 반드시 하셔서 차후에 곤란을 겪지 않도록 하시기 바랍니다.
외국인 부동산 취득신고 절차
- 외국인이 한국에 체류 중인지, 해외체류 중인지에 따라 준비 서류는 달라질 수 있습니다.
- 해외체류중이라도 위임장을 통해 모든 절차의 대행이 가능합니다.
| 진행순서 | 관련기관 | 대리인 | 내용 |
부동산계약 | 공인중개사 | 공인 중개사 | 부동산 계약서 부동산 실거래 신고 (30일 이내) |
아포스티유 서류 준비(해외체류시) | 본국기관 또는 영사관 | 행정사 | |
시세확인서 발급 | 행정사 | 부동산시세 확인서 / 감정평가서 | |
부동산등기용 등록번호 발급 | 출입국사무소 | 외국인등록증 / 거소증 없는 경우 | |
부동산 취득신고 은행 계좌 개설 | 외국환은행 한국은행 | 해외송금으로 취득하는 경우 국내 자금이 포함된 경우 비거주자 통장개설 | |
| 송금 | 외국환은행 | 잔금 지급 | |
| 부동산 취득신고 | 관할 시,군,구청 | 계약체결일로부터 60일 이내 | |
| 소유권 이전 등기 | 관할 등기소 | 법무사 | 잔금 지급일로부터 60일 이내 |
외국인 부동산 취득 미신고시 불이익
미신고시 불이익
- 부동산 취득신고필증 부재로 처분자금 해외송금 불가
- 부동산 등기 / 처분 / 대출 / 임대 / 은행 외환거래시 문제 발생
- 적발시 외국환거래법 위반 과태료 또는 심한 경우 형사처벌
적발시 과태료 처분
비거주 외국인 부동산 취득신고를 이행하지 않은 경우 대부분 국세청, 금융감독원 등 기관의 모니터링 또는 은행 거래 중에 위반 내용이 적발되어 신고됩니다.
| 위반사항 | 2017.7.17 이전 위반 | 2017.7.17 이후 위반 |
| 외국환은행 미신고 | 취득가의 1% | 취득가의 1% |
| 한국은행 미신고 | 취득가의 2% | 취득가의 4% |
| 자진신고시 | -20% | -50% |
미신고 주요 사례 및 사후 해결 절차
비거주자 외국인이 부동산 취득신고를 해야 한다는 사실을 몰라서 많은 위반 사례가 발생하고 있습니다.
부동산을 중개하는 중개사는 물론이고, 부동산을 등기하는 법무사, 세금 관련한 세무사, 심지어 외환을 취급하는 은행 직원 조차도 외국인 부동산 관련 업무를 접할 기회가 별로 없기 때문에 이런 사실을 모르는 경우가 많습니다.
최초에 신고하는 절차는 어렵지 않으나, 적발 후 해결하는 절차는 수많은 입증 서류와 상당한 벌금을 내야 하니 외국 국적이라면 무조건 신고를 하고 신고필증을 받아두시면 억울한 피해를 입지 않을 것입니다.
미신고 주요사례
- 비거주 재외동포가 국내 아파트를 분양 받고, 선납 할인을 위해 해외에서 분양 사무소로 미리 자금을 송금한 후 위반 사례 발생
- 거소증을 소유한 비거주 재외동포가 개인 통장으로 외환을 송금하여 전세를 끼고 아파트 취득 후, 차후 전세 보증금 반환을 위해 국내 송금하였으나 자금이 은행에 동결
- 외국인 아내와 결혼 후 국내 자금으로 부부 공동명의로 아파트 취득 -> 아내 위반사항임
해결절차
외국인 서류준비 (경위서 / 위반사실 보고서 / 자금출처 입증서류 / 부동산 관련 서류 / 국적입증서류 / 출입국 사실서류 / 여권 등) | 위임장으로 대행 가능 |
| 은행사실관계 파악 | |
| 금융감독원에 조사보고서 송부 | |
| 외환감독국에서 과태료 부과 및 금액 최종결정 | |
| 금융위원회 징수관이 과태료 납부서 발송 | |
| 과태료 납부 | |
| 외국인부동산 취득신고 |
외국인 부동산 취득신고 대행 문의
- 영어, 중국어, 일본어, 스페인어, 몽골어 등 외국어 상담 가능
- 외국인 부동산등기용 등록번호 발급 대행
- 부동산 시세확인서 발급
- 부동산 등기에 필요한 아포스티유 서류 작성 및 대행
- 은행 글로벌센터와 협업체계 구축으로 당일 은행계좌 발급 가능
- 부동산 취득신고, 소유권 이전 등기까지 한번에 OK
- 자체 외국인전문 공인중개사 보유
- 국가자격사의 외국인 정착서비스
- 외국인 부동산 취득 대행
- 아포스티유 서류 작성
- 외국인 은행 계좌 개설
- 부동산등기용등록번호 발급대행
- 생활지원 서비스
- 비자발급
- 다국어 통역서비스 지원
- 법무부등록 출입국 민원대행기관
- 방문예약없이 즉시 접수 가능
- 비자 불허시 100% 환불
- 분야별 비자 전문가 상담
- 정확한 서류 준비
- 샘플서류 제공
- 무료상담
- 외국인등록증 발급